필리핀에서는 부동산 세금을 얼마나 낼까?

일반 서민들에게 집이란 평생을 두고 계획하는 투자이기 때문에 그것이 투자 목적이든 아니면 실제 거주 목적이든 부동산 구입에 신중 할 수 밖에 없다. 그러나 세금에 관한 문제는 관련규정이 까다롭고 복잡하기 때문에 정확하게 인지 하지 못하는 경우가 많은데 세금문제는 부동산 거래시 발생하는 시세 차익(투자이익)의 크기에 중대한 영향을 미치기 때문에 관련 법규정을 잘 숙지해 두어야 나중에 손익 계산을 할 때 실수 하지 않는다. 

일반적으로 필리핀에서 한국인 개인이 부동산을 구입 할 수 있는 경우는 콘도미니엄법이 적용되는 콘도(아파트)뿐이다. 따라서 아래 내용은 콘도(아파트)구입시 과세에 대한 내용이므로 부동산이란 표현이 곧 콘도(아파트)를 의미한다. 

한국은 부동산의 보유 목적과 기간, 금액 등에 따라 세금이 많이 달라지지만 필리핀은 부동산에 대한 과세표준 요건이 단순하다. 우선 부동산 구입과 처분이 투자목적인지 실 거주목적인지 구분하지 않는다. 그리고 부동산 보유기간과 금액에 상관없이 일률적인 과세를 적용한다.  

필리핀에서 부동산을 구입하게 되면 먼저 해당 부동산 가액(시세, 실거래가액, 공시가격 중 높은 금액)에 등록세(Registration Fee/1.5%) 와 인지세(Documentary Stamp Tax/1%) 를 부담하게 된다. 한국에서 부동산 구입시 납부하는 취득세는 필리핀에서는 등록세에 포함되어 따로 취득세 명목으로 납부하지 않는다. 법인 명의로 부동산을 구입하는 경우는 등록세에 12%의 부가가치세가 더해진다. 

그리고 부동산을 처분할 때에는 양도소득세 6%(법인7.5%)를 납부하는데 한국은 부동산 매매 거래시 양도 차익을 과세표준으로 삼는 반면 필리핀은 해당 부동산의 양도 가액이 과세 표준이 된다는 점이 다르다. 그리고 부동산 중개업소(브로커)를 통해 거래를 했다면 중개 수수료 2~3%를 추가로 지불해야 하는데 필리핀은 한국과 달리 부동산 매도인에게만 중개 수수료를 받는다. 한국보다 중개 수수료가 비싼 편이다. 따라서 중개 수수료부분도 부동산 매도시 중요하게 고려해야 할 부분이다.  

필리핀은 부동산 처분시 부동산의 보유 목적과 기간에 대한 제한 없이 일률적인 과세를 하기 때문에 실 거주목적 보다는 투자목적으로 부동산을 구입하는 사람에게 좀 더 유리하다고 할 수 있다. 투자목적으로 여러채의 아파트를 구입한다고 하더라도 누진세율이 적용되는게 아니기 때문이다. 그러나 부동산 처분시 양도소득세와 중개 수수료를 포함 하면 총 9% 정도의 비용이 지출되기 때문에 시세 차익이 발생하려면 일정기간 동안 해당 부동산을 보유하고 있어야 한다. 물론 부동산 보유기간동안 임대를 하면 임대수익이 생기기 때문에 걱정할 것은 없다. 

필리핀은 한국처럼 투기자본이 몰리면서 급격하게 프리미엄이 붙거나 하지 않는다. 일종의 떳다방 세력이 필리핀에는 없다고 보면 된다. 따라서 부동산 매입 후 부동산 가격이 인상되어 어느 정도 시세차익이 발생 할 때까지 기다려야 하기 때문에 구입 후 바로 재매도하기는 힘들다. 다만, 선분양 콘도(아파트)를 매입했다면 완공 후 어느 정도 프리미엄과 시세 차익이 생기므로 바로 매도하는것도 가능하다. 

선분양 콘도는 완공되기까지 보통 2~3년 정도 걸리므로 개발업체나 시공사의 시행 능력을 잘 살피는 것이 중요하다. 그리고 건물 완성 전에 모델하우스만 보고 부동산 구입을 결정해야하기 때문에 개발업체의 인지도와 디자인 컨셉 등도 고려를 해야 한다. 이미지만 보고 결정하기 어렵다면 해당 업체의 다른 완성된 콘도를 방문해서 디자인이나 내구성 등을 살펴보는것도 좋은 방법이다. 

부동산 구입 후에는 보유기간 동안 부동산세(Real Property Tax)를 내야 한다. 이때는 과세표준에 따라 그리고 해당 부동산의 용도, 지역에 따라 차등 과세한다. 보통 메트로 마닐라의 경우 과세표준의 2% 정도를 4분기로 나누어 납부해야 하고 특별교육세(Special Education Tax) 1%를 별도로 납부해야 한다. 

부동산을 구입 할 때는 개발업자로부터 신규분양을 받는 경우는 별 문제가 없지만 개인간 거래에 있어서는 해당부동산의 소유권과 부동산 세금 미납 여부등을 잘 확인하여야 한다. 세금이 미납된 부동산을 구입하는 경우는 매매계약서에 등기이전 조건으로 매도인이 먼저 세금을 납부 한다던지 아니면 총 계약 금액에서 미납된 세금액을 공제하고 지불한다는 규정을 명시 해야 한다.