필리핀에서 외국인의 부동산 취득

 

 

 

외국인은 필리핀에서 외국인 명의로 부동산을 취득할 수 없다. 부동산 특히 토지는 한 국가가 성립하기 위한 고유의 구성요소이기 때문에 대부분의 나라에서 외국인의 토지 취득을 금하고 있다. 국가의 주권이 세워지기 위해서는 고유의 영토가 필요하기 때문이다. 그러나 이 문제는 전체 국가의 경제 또는 일부 산업의 시장 활성화를 위한 투자의 확대 문제와 일부분 상충된다. 

 

경제가 발전하기 위해서는 자국내의 유동성만으로는 부족하다. 국가와 산업이 발전하려면 선진 외국자본과 기술력의 투자가 반드시 필요하게 마련이다. 이때 외국자본의 투자를 어느 만큼 허용할 것인지의 여부는 그 나라의 고유 권한으로 정해지는데 부동산에 관한 한 필리핀은 원칙적으로 외국인의 소유를 금지하고 있다. 

 

토지는 원칙적으로 외국인 소유가 금지되고 건물의 경우 콘도미니엄(Condominium/아파트-필리핀은 이를 콘도라부른다) 법의 적용을 받는 아파트 형태의 주택을 소유할 수 있도록 하고 있다. 그 외 일반주택의 소유는 불허된다. 콘도 즉 아파트의 경우는 토지에 대한 지분이 작고 토지지분만 매매의 거래가 되지 않는 점 그리고 주택경기 활성화의 목적으로 특별법을 만들어 놓은 것이다. 

 

이외에 법인은 일부 토지 취득이 가능하지만 법인의 지분구조가 필리핀인 60% 그리고 외국인 40%인 경우만 토지 소유가 가능하다. 따라서 법인이라도 외국인은 100% 완전한 소유권을 가질 수는 없다.  

 

주택 건축을 위해서 토지 소유에 대한 필리핀인의 차명을 하기도 하는데 좋지 않은 방법이다. 분쟁이 생기면 주택까지 빼앗길 수 있다. 이 경우 주택을 건축하려면 토지를 장기 임대한 후 집을 건축하는 방법이 더 나은 편이다. 그러나 이 경우도 외국인의 주택소유는 금지되어 있으므로 법률적으로 완전한 방법은 아니다. 토지 임대의 경우 임대기간은 50년까지 가능하고 재연장 기간은 25년이다.  

 

따라서 현재 외국인이 필리핀에서 부동산을 취득하는 하려면 콘도(아파트)나 외국인의 소유가 허용되는 즉, 콘도미니엄법의 적용을 받는 주택단지의 부동산을 구입하는 방법밖에 없다. 

 

 

필리핀에서 부동산 구매와 소유권 이전절차는 다음과 같다. 

 

1. 부동산 매도인과 매수인이 부동산 매매에 대한 합의 후 매매계약서(Deed of Absolute Sale)를 작성하고 공증한다. 

2. 매수인은 토지, 건물 납세증명서를 BIR(국세청)에서 발급받은 후 해당 부동산이 위치한 시청이나 지방정부에 제출한다. 

3. 매수인은 해당 부동산에 대한 세금을 지방정부 재무사무실(City Treasurer's Office)에 납부한다. 

4. 지방정부의 감정평가 사무실(Assessor's Office)에서 부동산에 대한 실제 가치를 평가한다.  

5. 매수인은 해당 부동산 이전등록비(Transfer fee)를 지방정부 감정평가 사무실에 납부한다. 

6. 매수인은 국세청에 취득세(Capital Gains Tax)와 인지세(Documentary Stamp Tax)를 납부한다. 

7. 등기부등록증(Registry of Deeds)을 매수인의 이름으로 신규 발급 받는다. 

8. 매수인은 등기부등록증을 새로 발급 받은 후 지방정부에 세금납부 증명서를 요청해 발급 받는다. 

 

부동산 구매시 주의사항

1. 판매자의 등기부등록증(TCT-토지대장, CTC-콘도대장)을 확인하여 판매자와 명의자의 이름이 같은지 여부와 부동산의 위치, 법적 상태 등을 확인하다. 

2. 부동산의 납세 현황과 체납액이 있는지 확인한다. 

3. 근저당(Mortgage)이 설정되어 있는지 확인한다. 

4. 토지대장을 통해 토지의 목적(주택용지, 상업용지, 나대지)을 확인하고 구매한다.

5. 시청이나 지방정부를 방문하여 등기부등록증의 진위여부를 확인하다.